摘要:商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义,其与所有权转移和风险转移具有密切的关系。开发商逾期交付商品房是商品房买卖合同纠纷中较为常见的一种类型,呈现出涉案人数众多,矛盾冲突突出,牵扯范围较广,处理协调困难等特点。本文通过对江苏洪泽法院2007年以来商品房预售合同纠纷中涉及开发商逾期交付违约责任的特点调研,简单探讨其责任认定及处理原则。

关键词:商品房 逾期交付 违约责任认定 处理原则

商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义,其与所有权转移和风险转移具有密切的关系。开发商逾期交付商品房是商品房买卖合同纠纷中较为常见的一种类型,呈现出涉案人数众多,矛盾冲突突出,牵扯范围较广,处理协调困难等特点。笔者通过对江苏洪泽法院2007年以来商品房预售合同纠纷中涉及开发商逾期交付违约责任的特点调研,简单探讨其责任认定及处理原则。

一、逾期交房的纠纷特点

随着城镇化发展,城镇居民住房商品化日趋活跃,由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题,也是法院审理案件的重点和难点之一。2007年至2010年,洪泽法院共受理审结商品房销售、预售合同纠纷案件共417件,判决结案13件,调解结案371件,撤诉33件。争议类型主要集中在房屋质量、延期交房、迟延办证等方面,其中涉及逾期交房363件,占87%。通过归类分析,可以发现逾期交房引起的纠纷呈现出以下几个特点:

(一)纠纷矛盾突出、牵涉面大,协调难。

住房问题关系着老百姓的切身利益,它具有民生的属性,话题敏感,在开发商不能按约交房情况下,点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗,双方之间对立情绪较为严重,矛盾难以化解,这对于众多刚性需求购房者尤为明显,争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加,更为矛盾激化埋下隐患,容易引起集体诉讼。在本院审理涉及逾期交房363件案件中,有360件是由三家房产企业引起的4次群体诉讼,此类案件牵涉面广,社会影响大,买房人极易以不理性的方式维护自己的利益,处置不当,甚至引发群体性上访事件,因此,既要保障企业发展又要平衡其与消费者之间的利益很难。

(二)当事人法律意识弱、国家法规不明确,审理难。

商品房预售合同纠纷的当事人一方往往是法律知识相对欠缺的普通百姓,他们对于开发商来说属于弱势群体,他们重实体而忽视对程序的遵守,重简单朴素的事实而忽视是否符合法律的要求,他们认为花了一生的积蓄购买的就应当是符合自己要求、令自己满意的房屋,同时他们也较少委托专业律师代理诉讼,加之我国目前法律对商品房交付条件规定不明确,国务院相关法规规定的交付条件不一致,内容甚至冲突,导致法官处理案件存在一定难度。

(三)社会关系复杂,预防难。

由于金融危机、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响,涉诉开发企业可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付,但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱,从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发,人民法院不能简单“审一个案件死一个企业”,加之该类企业大多是政府招商引资单位,他们一般不直接出面,不注重社会责任,讲客观困难的多,对违约责任却往往避而不谈或者推卸责任,甚至避而不见,使得难以通过人民调解、诉前调解、法官联络等诉前纠纷解决机制加以预防、处理。

二、逾期交房的表现形式及原因分析

(一)表现形式

1、开发商未通知交付或者按约定期限不符合交付条件;

2、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人接房,但购房人认为房屋未达约定的交房条件,因此拒绝领取钥匙,继而要求开发商承担逾期交房的违约责任;

3、购房人在接收房屋后,又以房屋未达交付条件为由要求开发商承担逾期责任。

(二)原因分析

1、不可抗力:包括政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等。

2、房屋相关资料不完备,房屋未能竣工验收或验收不合格,房屋负担其他权利或产权瑕疵。

3、买卖双方签订商品房预售合同后,因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房。

4、开发商工作失误 ,开发商本可在合同约定的时间内交房,但因工作中发生失误,迟延通知购房者收房。

5、房屋质量问题买受人拒绝受领:包括一般质量问题、房屋质量不合格、规划和设计变更(如面积或结构改变)。

6、出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺,但所交付的房屋及配套设施、装饰、设备等不合约定,导致买受人要求出卖人履行合同并承担逾期责任。

7、因出卖人未取得相关许可,随意承诺如“承诺买受人子女指定学校入学”,无法按期为买受人办理承诺的相关手续,买受人要求其履行义务,并承担逾期责任。

三、逾期交房的责任认定

(一)交付条件的认定

国家为加强对商品房买卖行为的管理,强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同),其中第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:①该商品房经验收合格;②该商品房经综合验收合格;③该商品房经分期综合验收合格;④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该条另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

对于当事人约定的交房条件是第1种的情况,根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”另外,中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中明确规定:“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”因此,我们认为,应以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证,就具备了合同约定的交付条件,如果商品房的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的,不仅其公信力受到质疑,而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。开发商辩称已组织“四方”工程验收且经验收合格即可交付使用,则不应采信。

对于当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种的情况,该条约定的是综合验收,根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可使用;未经验收或者验收不合格,不得交付”、“房地产项目峻工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”我们认为,商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位;客体是指商品房的质量;内容是商品房的质量是否合格;产生的法律后果是商品房可以进入市场,可以交付给业主使用。因此上述就是约定开发商在合同约定的交房时间取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为条件。如取得了该证书,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件,就要承担逾期交付责任。

另外,如果商品房买卖双方在示范合同约定的上述四项以外的其它交付条件,我们认为,买受人购买商品房目的在于使用,建筑工程竣工验收备案应当是起码的要求,否则将影响其使用功能。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于此标准,那么以此标准为交付条件,如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准,则以双方的约定为交付条件标准。

(二)不可抗力的认定

1、异常自然现象。开发商辩称,由于暴风雪、大雨、洪水等原因,导致施工不能正常进行,此时,应从以下三个方面认定是否属于不可抗力,第一,出卖人是否能够或者应当预见,如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式,则不能认定为不可抗力,因为开发商根椐当地的自然条件,合理安排工期,在签定合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气,应认定为不可抗力。第二,出卖人是否能够或应该能够解决;第三,该自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。

2、拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为,如果是开发商原因引起的拆迁不畅,就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为,开发商无法控制,但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系,不应免除其违约责任。

3、政府行为。实践中应区分情况判断:首先,政府行为如是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等;又如政府规划调整,则应考虑为情事变更因素,这些因素开发商不可控,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。其次,政府行为如是基于第三人的过错做出的,如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。

4、建筑工程安全事故等突发事件。我们认为,开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任,此种情况导致工程延期竣工交付,不应当免除逾期责任。

注意:如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因,而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者,或者开发商延迟交房后发生不可抗力的,同样要承担逾期违约责任。

(三)六种常见情形的责任认定

1、房屋质量有问题

如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等,此类质量争议不应当影响交付的完成,在符合交付条件的前提下,房屋已经满足交付使用的法定要求,其并不影响合同目的的实现,也不构成根本违约,完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当承担保修责任,拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。

2、装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此拒绝收房。我们认为,材料与工艺标准应当依合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》第62条确定。装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受并要求开发商承担逾期责任。

3、配套设施迟延或者交付不能。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素,其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准,销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。  

4、房屋相关资料不完备。房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未提供上述资料时,买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。

5、所涉商品房经“四方”竣工验收合格。对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的,购房人已经实际接受房屋,视为对合同变更,应当确认房屋交付行为有效,购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。我们认为,法律及合同已经明确了商品房的交付条件,在该条件不具备时,购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任,如果购房人接受房屋,并且该房屋经过竣工验收,是其对自己权利的处分,其无权要求开发商承担违约金。

注意:所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格,应当确认房屋交付行为无效,开发商应承担违约责任

6、该商品房未经“四方”验收或验收不合格,开发商即通知购房人接受房屋。我们认为,首先,开发商有违诚信用原则;其次,出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定,属于一种欺诈行为,对于从事欺诈的人,应当让他承担相应的不利后果;最后,从有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益和促进社会的公平正义角度,应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。因此,购房人在接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任,如此才能促进房地产市场的健康发展,实现法律的精神实质。

四、逾期交房的责任承担

(一)违约责任承担方式

《合同法》等法律规定合同当事人一方违约,另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理:第一,逾期不超过一定期限(如60日或90日等),自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之   (一般约定万分之二或三)的违约金,合同继续履行;第二,逾期超过上述期限,买受人有权选择解除合同或继续履行合同,并可要求出卖人支付违约金(违约金比率不小于第一种情况)。实践中,买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。

(二)逾期违约金的确定。

依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定,如果没有约定,则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用

开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少,其依据《合同法》第一百一十四条和《解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”;而买受人坚持认为根据合同法关于意思自治原则,既然明确约定了违约的责任承担方式,那么任何一方违约,直接按照合同的约定执行即可,如果将违约金数额减少,则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”然而此规则不是十分明确,实践中,有多种不同的理解。我们认为,从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发,即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析,合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主,以惩罚为辅,如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额(此时认定违约造成的损失,既包括违约造成的损失,还包括合同履行后可以获得的利益)时,如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的,则可以认定 “过分高于造成的损失”,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整(应当在违约金超出实际损失额的30%范围内加实际损失额予以认定)。同时,从公平角度而言,买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加,那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。

另外,合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为,对于恶意违约行为,当然不能减轻责任。

注意:对违约金过高减少的处理,不包括《解释》中规定的“没有或系假预售许可证、合同订立前或后重复抵押、合同订立前或后一房二卖、隐瞒系拆迁安置房、面积缩水或增加3%以上”等五种情形时惩罚性赔偿。

五、逾期交房的处理原则

(一)有利于房地产业健康发展

人民法院审理房地产相关案件,应注意准确理解和全面把握国家方针政策的具体导向,将执行法律法规与政策要求统一起来。在保护消费者基本居住权前提下,审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡,极力维护房地产业健康发展。

(二)服从党委领导,多方联动化解矛盾

当前形势下的该类案件具有一定的特殊性,其中有的需要政府行政措施加以解决,有的需要法律以外的方式综合解决,有的需要通过发展最终解决,单靠人民法院一家之力或者一级法院往往很难有效化解矛盾纠纷。对此,人民法院应能动发挥审判职能,主动加强与房管部门、国土部门、建设部门和规划部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合,着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制,形成合力避免风险扩散和失控。

(三)积极开展和谐民事诉讼模式,调解优先,调判结合

当前,在各种矛盾的关联性、聚合性、敏感性进一步增强的形势下,以调解方式化解纠纷的优势更加凸显,意义更加突出。坚持调解优先,尽管有些时候需要花费更多的时间和精力,但从长远来看,其付出的司法成本和社会成本还是低的。依托多元纠纷化解机制,多层次化解矛盾纠纷,积极引导当事人利用协商、调解等方式解决纠纷,切实减少纠纷解决的层次和环节,最大限度降低化解矛盾的成本支出。当然,对调解无效的案件要及时判决,协调发挥调判组合优势,最大限度地促进当事人之间诉讼关系的协调、当事人与人民法院之间司法服务关系的有序,确保实现法律效果和社会效果的有机统一。