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女方净身出户担忧是误读
《婚姻法司法解释(三)》颁布后,关于房产的规定尤其令人关注,不少女性表达了“离婚时男方拥有房产会让女方净身出户”的担忧,房产证加名一时间也成了社会热点现象。记者就此采访了全国律师协会民委婚姻家庭法论坛副主任王芳律师。王芳律师表示,人们认为新司法解释对女性不公平,其中一个原因在于对新法存在误读。
实际上,解释(三)明确了婚前按揭购买房屋,婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产,并规定离婚时产权登记一方要向对方补偿房屋婚后增值,这反而让未获得产权一方得到的补偿大幅提升。此外,对于争议最大的婚后购房父母出资问题,其实该条款的适用面有限,如果父母只是部分出资,并不属于解释(三)规定的不动产可归子女一方的情形,仍应视为对夫妻双方的赠与。
关于婚前贷款房屋
婚姻法司法解释(三)第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
律师分析 婚后共同还贷无需举证
很多媒体报道解释(三)关于婚前贷款房屋的规定时,简单概括为“婚前贷款买房离婚归个人”,让人误以为哪一方首付,房子就是哪一方个人的,最后离婚了,即使女性在婚后与男方共同还贷,也无法获得房产和相应的补偿。
首先,王芳律师特别提示,本条是特指婚前一方个人出资购买的房产,它是不包括情侣双方为了结婚共同出资但以一人名义购房的情况。如果婚前双方都有出资,还应视为共同购房,如日后面临离婚分割财产,应按照共同财产予以处理。
王芳表示,解释(三)规定,婚前贷款房离婚时双方是可以协议处理房产归属的,这实际上还是认定了房产可以视为共同财产。对于双方不能协议处理的,法院才可以判给房产登记一方,由产权登记一方对另一方补偿婚后共同还贷的款项及其相对应的增值部分。
之所以房子可以判给产权登记一方,是因为婚前一方个人出资贷款购房,在双方结婚时,其实全部房款已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付。配偶与其结婚后,共同向银行偿还的其实不是房款,而是婚前购房一方向银行的个人债务而已。
王芳认为,解释(三)的一大亮点是,首次明确了离婚案中,按揭房屋产权登记一方除了要返还婚后还贷本金的一半给配偶,还应对房屋婚后增值部分作公平补偿。
在此前,由于法律没有规定可以对房屋婚后增值进行分割,所以法院一般只判决返还婚后还贷本金的一半,导致补偿数额非常低。比如一套价值100万的房屋,男方婚前首付20万,婚后共同还贷80万,离婚时房屋已经升值到300万,但女方在离婚时无法主张增值部分补偿,只能将婚后共同还贷的80万作为共有财产分割,女方分得40万。
而现在婚姻法解释(三)明确规定,除了婚后共同还贷80万,离婚时女方可分得40万元外,对于婚后房屋的增值部分女方也可以得到相应的补偿。但本次婚姻法解释(三)没有明确婚后增值部分的具体计算方法,这有待于最高院进一步出台对本解释的理解与适用予以解决。不过,解释(三)明确规定离婚时要根据婚姻法第三十九条第一款规定的“照顾子女和女方权益”的原则进行补偿,因此这种补偿是有倾向性的。
所以,对于婚后参与还贷的一方来说,婚后还贷数额越大,离婚时获得的补偿数额也相应增大,而房产登记一方并不像人们所说的“离婚成本低了”,反而是大幅攀升了。
此外,很多人搞不清楚,要想证明婚后共同还贷,是不是要和配偶算清婚后还贷的明细账?王芳律师表示,对于婚后还贷,如果没有证据证明一方是用个人财产还贷,法律优先推定夫妻双方共同还贷,因为婚后无论哪一方的收入都属于夫妻共同财产,即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷,也属于夫妻双方共同还贷,所以婚后共同还贷无需举证,更不必“明算账”。
最高法院说法 婚前婚后个人共同 财产都保护
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体,离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。
如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步,许多购房人由于其自身以外的原因,迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益,而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。
一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献,对其作出公平合理的补偿,而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合法律规定的合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。
关于父母出资购房
婚姻法司法解释(三)第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
律师分析 父母一方出资购房是指出全资
王芳律师提醒公众,解释(三)第七条所谓“由父母一方出资为子女购买不动产”及“由双方父母出资购买的不动产”,均是指父母出全资购房的情形。如果父母只是为夫妻购房部分出资,就只能适用2003年出台的婚姻法司法解释(二)的相关规定:“婚后父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。” 根据《婚姻法》的规定,婚后夫妻一方接受赠与所得的财产,归夫妻双方共有,但赠与人明确表示赠与夫妻一方的财产,归夫妻一方所有。所以,父母出资是归一方还是归夫妻双方,关键要看父母是否“明确表示赠与一方”,也就是尊重赠与人的意愿。
通常,“明确表示赠与一方”需由父母与子女签署书面的赠与合同。而解释(三)的突破在于,将“婚后父母买房登记在子女一人名下”视同父母已经“明确表示赠与一方”。王芳律师认为,将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”联系起来,是对父母出资购房真实意图的合理推定。根据我国国情和社会常理,婚后父母赠房给子女一方,一般不会与子女签署书面协议,而父母将房产登记在子女一人名下,显然具有赠与其子女个人的意思。
此外,解释(三)还规定,如果由双方父母出资买房,房产在一方子女名下,可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。王芳律师表示,这种情况也是指双方父母出全资的情形,比如婚房由双方父母共同出全款购买,那么离婚时就依据解释(三),按双方的出资比例分割房产。如果双方父母只是在夫妻婚后部分出资又没表示赠与一方,还是要依据解释(二),认定为对夫妻双方的赠与,属于夫妻共有财产。
王芳律师认为,父母为子女婚后购房出资,要考虑清楚钱是送给子女的还是借给子女的。如果是借,应该让小两口打个借条;如果钱是送给小两口的,那就什么都不用写;如果是只送给自己孩子的,那么父母应该与自己的孩子签署一份赠与合同,并且经过公证。“要是子女婚姻稳定,赠与合同一直‘压箱底儿’就行了。万一闹婚变,父母可以依据赠与合同,把自己的出资认定为对自己孩子一方的赠与。”
对于夫妻而言,如果要想将一方父母已经明示赠与一方的房产转变为夫妻共有财产,可通过产权更名,加上配偶的名字,即视为一个有效的赠与行为,房产成为夫妻共有财产。此外,还可以通过协议约定为共同财产。
据报道,解释(三)出台后,各地房产证加名的现象升温。据房地产业内人士介绍,夫妻之间过户或是在房产证上增加另一方的名字,是不需要任何税费的。
法律人士认为,婚前财产个人所有,婚后财产夫妻共有,这是我国婚姻法确定的基本原则,解释(三)只是把这个原则细化了,并无惊人改变。房产证加名的博弈其实一直存在,只不过解释(三)的出台,又一次把这场情与理的博弈放到了社会聚焦之下。当爱情遇到房产证,每个人都有自己选择的权利,无论无房一方是否要求加名,还是有房一方是否拒绝加名,法律的态度都是尊重当事人的意思自治。
最高法院说法 夫妻公婆岳父岳母 权益都保护
实际生活中,父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄,可能没有考虑到以后子女婚姻解体的情况。按照国人的习惯,一般也不会与子女签署书面协议,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿,实际上也侵害了出资父母的利益。故房屋产权登记在出资父母子女名下的,视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理;如果由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有,可能更符合实际情况。
制定司法解释要考虑到中国的国情,畸高房价和高离婚增长率并存,父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄,从这次《婚姻法解释(三)》公开征求意见反馈的情况来看,作为出资人的男方父母或女方父母均表示,他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。
本解释从我国的实际出发,将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”进行链接,可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益,相对来说也比较公平。
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