图解:离婚协议约定能否对抗物权登记公示效力?

为更好探讨这个问题,先将这类案件的案情概括如下:

对上述案件的审理,关键在于对如下两个问题的判断,也是此类纠纷的争议难点所在:

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自登记于不动产登记簿时发生效力,未经登记则不发生效力。而夫妻所签订的离婚协议从内容上虽为权属合意,但其性质仍为债权协议,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务,而不能直接发生物权变动的效果,在房屋所有权人未依法变更的情况下,离婚协议中关于财产的约定不具有对抗外界第三人债权的法律效力。最高院对此亦采相同观点(可参考 2017 年第 2 期最高人民法院公报案例“付金华诉吕秋白案外人执行异议之诉纠纷案”)。

所以,若未登记一方以离婚协议的约定为依据,主张其为系争房屋的权利人,该理由是不能得到支持的,当然也不能成为裁判的依据。

然而,系争房屋为婚姻关系存续期间所取得,虽只登记在一方名下,仍为夫妻共同财产。登记一方未经另一方同意将房屋出售仍属于无权处分,出售人虽不可以离婚协议为由拒绝履约,但系争买卖合同是否会因出售人无权处分而无法履行?这便是此类纠纷需要讨论的第二个关键问题了。

上一期,笔者对于夫妻一方擅自处分登记在其名下共有房屋的履行持否定意见。(放链接?)但本文所讨论的案件,未登记一方配偶系因婚姻关系成为系争房屋共有人,而当婚姻关系解除后,共有的基础已经丧失,双方理应对共有财产进行分割,否则会使共有财产始终处于不稳定的权利状态,不利于交易安全。对于善意购房人,其对于出售人处于“单身”状态的谨慎审查义务也显然要低于已婚状态下的情形,故两类案件的处理理应有所区别。

鉴于此,笔者倾向认为善意购房人可以诚实信用原则及物权登记的公示效力要求继续履行。但面对具体案件,仍要谨慎处理,以免存在出售方与购房人串通转移、侵吞夫妻共同财产的情形。结合审判实践,可从以下几个方面入手进行判断:

例如因限购等政策原因被限制过户,或因被限制人身自由等客观原因无法办理过户手续等。若经查明当事人确实存在客观上的履行障碍,则应谨慎处理,平衡真实权利人与善意购房人的利益。

若夫妻在签订离婚协议并解除婚姻关系后,双方在较长一段时间内均无履行离婚协议的实际行为且无履行障碍的情况下,应视为未登记一方怠于行使其要求登记方变更产权登记的权利。依据权利不得滥用的原则,未登记一方怠于行使其权利的后果不能以牺牲诚实信用原则为代价,不能要求由信赖物权登记公示效力的善意购房人来承担,故购房人在此情形下可以参照“权利失效”原则,以对抗未登记一方,要求签订合同的相对方继续履行合同。

审判实践中,离婚协议所涉及的内容往往不止系争房屋一处财产,若有证据证明双方实际未按照离婚协议中的约定对共有财产进行分割,甚至做出了与约定相左的分割行为,例如双方将原本约定为一方所有的共有房屋变更登记为另一方所有,而对系争房屋的登记则未做变更,则可视为双方已经以实际行为改变了离婚协议的约定并已经履行完毕。此时,登记一方的出售行为应视作为有权处分,买受人当然可以要求出售方继续履行合同。

最后,再与大家探讨一个问题。如果我们把案情变更一个条件,即将B选项改为夫妻系经判决离婚,法院判决系争房屋归另一方所有,而双方未按照生效判决变更房屋登记,则未登记一方是否可直接以物权人的身份拒绝将房屋过户给善意购房人呢?

这个问题便要牵涉到物权法中关于不经登记即可直接取得物权的法定情形,以及对该类物权权利人的保护限度。此就并非本文内容所能涵盖了,欢迎大家继续讨论指教

太仓律师